Разъяснение Председателя Верховного Суда, члена Комиссии по конституционной реформе Асламбека Мергалиева касательно положений статьи 28 новой Конституции, запрещающей выселение из жилья, иначе как на основании решения суда
Во избежание неверной и неоднозначной трактовки принятой нормы Основного Закона, считаю необходимым опубликовать следующее разъяснение.
Статья 28 новой Конституции закрепляет защиту прав собственников жилья.
Принятая новелла ставит в абсолютный приоритет права законных владельцев недвижимого имущества, запретив их выселение, либо лишение их жилья, без наличия решения суда, вступившего в законную силу.
Новая норма введена для гарантии защиты от произвольного выселения на самом высоком законодательном уровне – на уровне Конституции.
Это не новая практика. И ранее законодательство прямо запрещало произвольное выселение.
Аналогичные нормы уже многие годы закреплены в Гражданском кодексе (ст.188) и в законе «О жилищных отношениях» (ст.8).
Любое принудительное выселение или лишение жилища (например, изъятие для госнужд, обращение взыскания на залог, договор найма) разрешается в судебном порядке.
Что делает суд?
Он не «разрешает жить», а проверяет, есть ли у человека законные основания находиться в этом жилье.
Необходимо понимать, что правом распоряжения жильем обладает только законный владелец, собственник помещения.
Пользуясь таким правом, собственник может сдавать свое жилое помещение в аренду, установив в договоре аренды условия для выселения арендатора.
В случае, если арендатор нарушает нормы договора аренды, собственник имеет полное право расторгнуть договор и потребовать освободить жилье.
В целом, в вопросах выселения сложилась стабильная судебная практика. Согласно судебной статистике,в 2025 году из 2,7 тыс. дел о выселении лишь 6% или 160 дел касались квартиросъемщиков.
Как правило, споры о выселении арендаторов нечасто доходят до суда, поскольку при соблюдении условий договора конфликты, как правило, не возникают.
Собственники, в свою очередь, не ставят вопрос о выселении добросовестных арендаторов, выполняющих условия проживания.
В случае нарушения условий договора аренды квартиросъемщиком, суд принимает решение о выселении, а также удовлетворяет требования собственника о возмещении понесённых им расходов, в том числе юридических.
Поэтому со вступлением в силу новой Конституции правовой неопределенности на практике не прогнозируется.
Основные проблемы с защитой своих прав возникают в ситуациях, когда между сторонами отсутствует договор. В этом случае и собственнику, и проживающему сложно доказать свои требования.
Введение данной нормы в Конституцию направлено прежде всего на усиление защиты прав собственников недвижимости, обеспечение прозрачности сделок и повышение дисциплины на рынке жилья, в том числе сохранения стабильности договорных отношений.
